夫妻一方婚前购买不动产并在婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，在离婚时如何处理该不动产？
《婚姻法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
本文主要根据笔者近日办理的一件案子为例，探讨一下第十条在实践当中的处理原则。
一、案例
“2010年李某（男）购买不动产一套，房屋价款80万元，李某（男）支付首付购房款25万元，银行贷款55万元，贷款20年，贷款期限届满合计支付利息30万元。购房时支付契税、印花税等合计3万元，缴纳大修基金2万元。李某（男）与王某（女）于2013年登记结婚，结婚时房屋的市场价值约为90万元。2018年双方离婚，婚姻关系存续期间共同偿还贷款21万元，其中本金14万元，利息7万元。离婚时双方共同认定该房屋价值120万元。”
二、裁判观点
本案争议焦点为案涉房屋归李某（男）后，李某应当给王某（女的）补偿款如何计算？
为妥善处理本案，笔者查询了重庆地区法院的判决，发现各基层法院对同类案件中涉及到补偿款的计算方式均不一致。其中渝北区法院关于补偿款的计算方式最为简单，其计算方式为：共同还贷款项/购买价格×离婚时房屋价值×50%。按此方式计算，李某（男）应支付王某（女）的补偿款为21/80×120×50%=15.75万元。九龙坡区法院判决中关于补偿款的计算方式稍有不同，其计算方式为：共同还贷部分/（首付款+全部贷款本息+其他费用）×离婚时房屋价值×50%。按此方式计算，李某（男）应支付王某（女）的补偿款为21/(25+55+30+3+2)×120×50%=10.96万元。其他法院的判决书中甚至连计算方式都不列明，仅采取“应支付补偿款××万元”的方式进行表述。仅按渝北区法院和九龙坡区法院判决书中载明的两种计算方式看，差距还是不小的。
为进一步查明补偿款的计算方式，笔者又查到了北京市高级人民法院于2014年颁布的《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，该通知中载明的计算方式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。按此方式，李某（男）应付补偿款金额为21/(80+30)×120×50%=11.46万元。
浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答对此类补偿款的计算方式与北京高院的通知一致。
至此，笔者已经“懵圈”了，关于补偿款的计算已经不是一个法律概念，而属于经济学概念了，需要由经济学家对“相应财产增值部分”进行表述。
再进一步查找最高人民法院的观点，最高院民一庭认为：在适用《婚姻法解释(三) 》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。按此方法计算，李某男应付王某女的补偿款为：21×[120/(90+7+3)]×50%=12.6万元。
比较最高院的计算方法与前述基层法院以及浙江高院和北京高院的指导意见，笔者发现分歧主要在于升值率的认定上。渝北区法院以共同还贷款项除以房屋购买时的价格并结合离婚时房屋价格认定增值部分，九龙坡区法院将全部贷款利息（含离婚时尚未偿还的贷款利息）以及购房所发生的费用纳入到购房成本，浙江高院和北京高院对购房成本的计算中未包括购房所发生的费用。最高院民一庭认为不动产成本应当包括购房时的价格、费用以及共同还贷的利息。
笔者认为，关于财产增值部分的认定，最高院的观点为更妥。渝北区法院的计算方式，忽略了李某男在结婚前已经支付的贷款利息以及契税印花税等费用，这部分款项均为李某男取得房屋所必然付出的成本。九龙坡区法院、浙江高院和北京高院的计算方式，将离婚后应由李某男承担的贷款利息纳入成本，增加了购房成本的金额，从而降低了房屋的升值率，而该部分利息成本系李某男取得房屋后应由个人承担的债务。另，九龙坡区法院将大修基金也纳入到成本中也是不妥的，大修基金系房屋使用所产生的费用，并非取得房屋所应支付的对价。
实践中还需注意，司法解释规定的增值部分应当指的是婚姻关系存续期间的增值，不包括婚前增值部分。婚前增值应当属一方的个人财产，在计算增值部分时，应当以双方结婚时房屋的价值为基础，否则将导致不公平的结果。
如果出现房价下跌的情形又当如何处理？由于自《婚姻法司法解释三》实施以来，房地产市场的行情持续见涨，故难觅得房价下跌情形下的裁判案例，对此情形下处理规则的研究也缺乏现实意义。笔者认为，若日后出现此情形，作为婚前购买房屋并取得房屋产权的一方，应当承担房价下跌的市场风险，对于共同还贷的另一方，应当将共同还贷本息的一半补偿给另一方。
参考资料：
1.浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答；
2.北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知；
3.(2018)渝0112民初23429号民事判决书；
4.(2018)渝0107民初15936号民事判决书；
5.《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，载于《民事审判指导与参考》2016 年第 1 辑（总第 65 辑）
作者：赵柯律师/重庆百君律师事务所
